300万円ほどの激安中古不動産を買って儲ける不動産投資

「300万円ほどの激安中古不動産を現金で買って儲ける」という不動産投資の手法があります。
「300万円で物件を現金購入して、月額4万円の家賃をとれば、6年で無料で物件を手に入れたのと同じになる（実際は税金などがかかるので、回収できるまで、もっと年数が必要だと思います）」という触れ込みのようですが……。
ただ、以下のようです。

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激安不動産投資は、ババ抜きと同じ

「一戸建てだと建物が倒壊するとき」
「団地やマンションだと耐用年数が過ぎたとき」

これを「崖から落ちる」とたとえるならば、この不動産投資の手法は、他の不動産投資家が「これ以上、物件を所有していると崖から落ちる」と思って、売り出した物件を買って、ギリギリまで所有するってことなのでしょう。
つまり、以下のリスクがあるようです。

・空室のリスクが高い（物件が古いので）
・家賃の滞納のリスクがある（家賃が安価なので生活に困窮している人が借りるため）
・水周りでお金がかかるリスクが高い（水周りが一番お金がかかります）
・団地やマンションだと、大規模修繕で思わぬ大金がかかるリスクがある
・売り抜けできないリスクがある。特に、団地やマンションの場合だと、家賃で物件の代金を回収できたとしても、売り抜けできなければ、ずっと所有することになり、耐用年数を過ぎてしまう。団地やマンションにて、十分な修繕費が貯まっていればいいのですが、貯まっていなければ、どうなるんですかね。

ちなみに、300万円以下で販売されている物件はネットで検索した感じ、以下でした。

・1970年代の物件（2013年時点）
・首都圏だと団地、地方だとアパートや一戸建て

「なんか、このマンション安いなー」と思ったら、修繕費が異常に高かったりして、本当にお買い得な不動産物件ってないものだと思いました。